房价若没法升,接下来就会跌
2018年08月17日

平特肖图 www.102488.fun         7月31日,中共中央召开政治局会议,其中论及房地产市场的调控,尺度似乎收得比以前更紧。

        之前只说「要坚决遏制房价过快上涨」,但今次却说「要坚决遏制房价上涨」,把「过快」两个字省略了。

        有人这样解读,说之前中央只是不想看到房价上涨的速度「过快」,现在已改为上升一小点丁儿也不允许,尺度比以前更紧。

        地方政府对此都十分紧张,要求业界必须全力配合,万万不能再让房价在他们管辖的地区,出现上涨的现象。

        他们纷纷为自己管辖的地方,制订出一条房价的底线,任何发展商开盘,订价都得在这条底线之下,否则政府不发预算批文。

        而二手的成交,若成交价超越这条底线,其产权转让亦不容登记。

        我不知道,这样做是否真的可以取得成效。

        但我在房地产市场打滚了四十多年,我见过价升,也见过价跌,但从未见过有甚么方法,可以把房价稳定在某一水平,既不升,亦不跌。

        一旦房价没法继续上升,接下来的走势只可能是掉头向下。

        情况正如下雨的时候,落在山脊上的雨水,要么流落山脊的这一边,要么流落山脊的另一边,不会停留在山脊上,不选择往哪一边流。

        不升亦不跌的情况只能出现在价格的谷底,而不是在房价的顶峯。

        通常,当房地产市场沉静了一段很长的时间,而价格亦已跌无可跌的情况下,那房价才会在这个水平徘佪,出现一段不升不跌的消化期。

        但内地的房地产市场刚经历过一场狂热的抢购潮,房价正处于历史的高位,绝不似是处于价格的谷底。

        在这种情况下,价格根本不可能出现不升不跌;因为只要房价不升,接下来的只能是掉头向下。

        这并非只是我个人的经验之谈,而且存在着逻辑上的必然性。

        现时流入内地房地产市场的资金都是带杠杆的,原因是之前大家都迷信房价只会升不会跌,为了放大投资的收益,大家都尽量借贷,以致杠杆的比率很高。

        现时内地借贷的资金成本,少则五六厘,多则要十厘或以上。但在内地投资地产的租金回报率,少的只有一两厘,多的亦只有四五厘。

        所以大部分入市的投资者都不是寄望租金回报,而是志在房价会继续上涨,而且必须快速上涨,让他们可以在离场时赚到足以抵销资金成本的差价。

        若然房价真的长期稳住在某一水平不升不跌,那之前的投资者就会大失预算,没法靠租金收益去支付资金的利息成本,只能靠减持去募集资金去偿还利息。

        另一方面房价长期不升不跌,亦难再吸引利息成本这么高的资金前赴后继地入市,如是导致市场上想退出的人多,想加入的人少,房价焉能不跌?

        若果现阶段的房价尚与用家的购买力相差不远,那房价不用跌太多就会有用家承接;

        但如果房价已与用家的购买力脱节,那房价的跌势就会出现负面的连锁反应,一发不可收拾。

        北京的政策制订者或许真的希望房价能够稳住,不升亦不跌,但在现时这样的景况下,房价不升就意味着会掉头下跌。投资者对此得有心理准备。

       (转载自2018年08月14日am730C观点) 

 

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